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Como ha evolucionado la ley de contratos de alquiler

18-12-2018

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Como ha evolucionado la ley de contratos de alquiler
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A continuación hacemos un pequeño resumen de la evolución de la ley en los contratos de alquiler y sus principales modificaciones durante el paso de los años.

Contratos firmados a partir del 19 de diciembre de 2.018

Duración máxima : Se amplia de 3 a 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica. Por tanto, el plazo legal mínimo en que el inquilino puede continuar en la vivienda se amplía.

Prórroga tácita : Hasta ahora, si llegaba la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas -hasta los 3 años máximo- y ni el casero ni el inquilino hubiesen notificado al otro su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogaba por un año más. A partir de ahora, el plazo de prórroga tácita será de 3 años.

Fianza : En la actualidad, además de la fianza (entrega en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta), la norma establecía que arrendador y arrendatario pudieran pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, adicional a la entrega de fianza. El Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías adicionales hasta un máximo de 2 mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.

Gastos : Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato (cuando se encarga a empresas especializadas o a asesores o abogados la elaboración del contrato) será a cargo del arrendador cuando se trate de persona jurídica (empresa o sociedad), salvo los gastos que sean iniciativa directa del arrendatario.

Desahucios : Se establece la posibilidad de suspender los desahucios de vivienda cuando la Administración aprecie que existen indicios de una situación de vulnerabilidad. Así, cuando se requiera de pago al inquilino la norma obliga a que se le informe de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y si la Administración considera que esta situación se da, deberá notificarlo inmediatamente al Juzgado, que suspenderá el desahucio hasta que se tomen las medidas que dichos Servicios Sociales consideren oportunas.

Esta suspensión durará un mes si el arrendador es persona física, o dos meses si se trata de persona jurídica. Adoptadas las medidas, se alzará la suspensión, continuando el procedimiento.

Rebajas de impuestos : En el área fiscal, la norma establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.

 

Contratos firmados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta el 19 de Diciembre de 2018

Dichos contratos, que pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, tienen las siguientes características:

La tácita reconducción o prórroga, si no ha mediado comunicación por el arrendador, una vez transcurridos los tres años, es anual, es decir, de un año, y vencido ese año, sin requerimiento del propietario, por otro año más, y así sucesivamente.

 

Contratos firmados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013

Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en día en vigor, están sometidos a la tácita reconducción o prórroga anual, si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución, mediante la comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada, su deseo de que no se prorrogue más.

En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.

 

Contratos firmados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.

Estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el contrato:

  • Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
  • Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.
  • Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.
  • Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.
  • Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda  por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades. 

 

Contratos firmados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)

Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.

La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas causas que las comentadas en el apartado anterior sobre los contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994, siendo necesario, en el requerimiento que se realice al inquilino, justificar la necesidad para la denegación de la prórroga, y hacerle el ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desalojara la vivienda y la pusiera a disposición de su propietario con anterioridad a la finalización de la anualidad prorrogada.

La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, prevé además el número de subrogaciones y quienes pueden continuar en el arrendamiento, una vez fallecido el inquilino inicial con quien se contrató el arrendamiento, siendo dos las subrogaciones permitidas, y dándose la siguiente casuística:

  • Si cuando entró en vigor la Ley de 1994, es decir el 1 de enero de 1995, se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más.
  • Si a 1 de Enero de 1995, se hubiera producido una subrogación, cabrá la segunda subrogación.
  • Si, por el contrario, a 1 de Enero de 1995, no se hubiera producido ninguna subrogación, cabrá efectuar las dos permitidas.

Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes (padres) que conviviesen con el inquilino durante, al menos, los tres años anteriores.

El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años. Hay una excepción en estos casos en que el subrogado sea un hijo del inquilino: si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, el contrato se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo minusválido. 

Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

 


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