Rentabilidad bruta y neta en alquiler

La política monetaria del Banco Central Europeo para estimular la economía y la concesión de créditos ha propiciado el descenso continuado de los tipos en los últimos años y con ello su repercusión en los rendimientos de los depósitos para el ahorrador conservador. Ante los bajos tipos de interés durante los últimos años, los inversores han puesto su punto de mira en la compra de viviendas para posteriormente alquilarlas y obtener una rentabilidad de esa inversión.

La previsión es que los tipos de interés se mantengan aún a tipos bajos durante algún tiempo, éste escenario ha facilitado que personas con ahorros se hayan decantado por invertir parte de su dinero en inmuebles para alcanzar un beneficio que han dejado de ofrecer los tipos.

Pero, como determinar si comprar una vivienda para alquiler es rentable o no. Como podemos saber si el precio pagado por ella, mas todos los gastos que conlleva la operación nos dará rentabilidad.

Para ello, debemos diferenciar entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta.

Rentabilidad Bruta: Cuando se habla de rentabilidad bruta se hace referencia al ingreso anual comparado con la inversión total que se ha hecho para adquirir el inmueble. Esta se calcula simplemente teniendo en cuenta el coste de la vivienda y los ingresos anuales por él.

Ejemplo: si compramos un piso que nos cuesta 100.000€ incluyendo gastos de compra e impuestos. Y lo alquilamos por 450€ mes. Tenemos una rentabilidad bruta de:

Precio de compra =  100.000€

Ingresos Brutos 450€ multiplicado por 12 meses = 5.400€

Rentabilidad Bruta = 5,4%

Rentabilidad Neta: Para calcularla tendremos en cuenta el coste del inmueble, los ingresos anuales y los gastos anuales del inmueble, que habrá que restárselos a los ingresos.

Qué gastos tenemos que tener en cuenta: Comunidad del inmueble, IBI, honorarios de Gestión, tiempo que la vivienda se encuentre desocupada, seguros, previsión de reparaciones,…

 Volviendo al ejemplo anterior, podemos calcular la siguiente rentabilidad, teniendo en cuenta estos gastos aproximados de la vivienda

Comunidad 50€ mes. IBI 200€ año, 16,67€ mes. Honorarios 32,25€ mes. Coste de vivienda vacía 18,75€ mes. Seguros (casa e impago) 30€ mes. Mantenimiento futuro 18,75€.

Precio Compra:                   100.000€

Ingresos Brutos 450€ por 12 mensualidades =  5.400€

Gastos alquiler 166,42 por 12 mensualidades =  1.997,04€

Ingresos Netos  3.402,96€

Rentabilidad Neta = 3,4%

Podemos ver como la rentabilidad Neta difiere mucho de la rentabilidad Bruta. Si bien, en este ejemplo hemos metido todos los gastos a la hora de alquilar, podemos evitar alguno de estos gastos o reducirlos para poder obtener mayor rentabilidad, de los conocimientos y de la habilidad de la persona que gestione el alquiler y los contratos, dependerá la rentabilidad.